Barzahlungsverbot bei Immobilien und Bargeldgrenzen im GwG

Deutschland galt lange als Bargeldparadies — auch für Geldwäscher. Eine allgemeine Bargeldobergrenze gibt es bis heute nicht. Für Immobilien gilt aber seit dem 1. April 2023 ein striktes Barzahlungsverbot, und ab Juli 2027 kommt eine EU-weite Obergrenze von 10.000 €.

Barzahlungsverbot beim Immobilienkauf (§ 16a GwG)

Bei Immobiliengeschäften darf die Gegenleistung nicht erbracht werden mit:

• Bargeld,
• Kryptowerten,
• Gold, Platin oder Edelsteinen.

Erfasst sind Erwerbsvorgänge im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes — also der Kauf von Grundstücken, Wohnungs- und Teileigentum und Erbbaurechten, aber auch bestimmte Anteilserwerbe an grundbesitzenden Gesellschaften (Share Deals).

Wie wird das kontrolliert? Die Beteiligten müssen dem Notar nachweisen, dass der Kaufpreis unbar gezahlt wurde. Erst dann beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Ohne Nachweis kommt der Erwerb nicht zum Abschluss.

Das Verbot wurde mit dem Sanktionsdurchsetzungsgesetz II eingeführt — auch, um zu verhindern, dass sanktionierte Personen über Barkäufe Vermögen in deutsche Immobilien verschieben.

Was bedeutet das für Immobilienmakler?

Makler sind Verpflichtete nach GwG und müssen bei der Vermittlung von Kaufverträgen beide Vertragsparteien prüfen. Das Barzahlungsverbot macht ihre Aufgabe nicht kleiner:

• Bietet ein Interessent eine Barzahlung an, ist das ein deutliches Warnsignal — und ein Anlass für eine Verdachtsmeldung.
• Fragen Sie nach der Finanzierung und der Herkunft der Mittel — besonders bei Kauf ohne Bankfinanzierung.
• Achten Sie auf Zahlungen von Dritten oder von Auslandskonten, vor allem in Hochrisikoländern.
• Prüfen Sie Käufer und Verkäufer gegen Sanktionslisten und auf PEP-Status.

Alle Pflichten im Überblick: GwG für Immobilienmakler.

Notare und andere rechtsberatende Berufe müssen bei Immobiliengeschäften zudem bestimmte Sachverhalte stets melden — geregelt in der Geldwäschegesetzmeldepflichtverordnung-Immobilien (GwGMeldV-Immobilien).

Die wichtigsten Bargeldschwellen

Bereich	Schwelle
Immobilienkauf	Barzahlung verboten (§ 16a GwG)
Güterhändler	Sorgfaltspflichten bei Barzahlungen ab 10.000 €, bei Edelmetallen ab 2.000 €
Kunstvermittler	Sorgfaltspflichten bei Transaktionen ab 10.000 € — unabhängig von der Zahlungsart
Immobilienmakler bei Vermietung	Sorgfaltspflichten ab einer Monatsmiete von 10.000 €
Banken	Herkunftsnachweis bei Bareinzahlungen in der Regel ab 10.000 €
Grenzübertritt	Barmittel ab 10.000 € beim Zoll anmelden (bei Ein- und Ausreise in die bzw. aus der EU)

Ab 10. Juli 2027: EU-Bargeldobergrenze

Mit der EU-Geldwäscheverordnung (AMLR) dürfen Unternehmen für Waren und Dienstleistungen keine Barzahlungen über 10.000 € mehr annehmen oder leisten — auch nicht in mehreren zusammenhängenden Teilzahlungen. Die Mitgliedstaaten können niedrigere Grenzen festlegen. Zahlungen zwischen Privatpersonen sind nicht erfasst.

Für Autohäuser, Juweliere und Kunsthändler heißt das: Was heute „nur“ Sorgfaltspflichten auslöst, ist ab 2027 schlicht unzulässig.

Checkliste für Barzahlungen

• Interne Regel festlegen: Ab welchem Betrag nehmen wir kein Bargeld an?
• Bei Überschreiten der Schwelle: Identifizierung, wirtschaftlich Berechtigter, PEP- und Sanktionsprüfung
• Gestückelte Zahlungen knapp unter der Schwelle als Warnsignal behandeln
• Alles dokumentieren und aufbewahren

Den Abgleich mit Sanktionslisten und PEP-Daten erledigen Sie mit KYCpruefung.de in 30 Sekunden — mit PDF-Prüfnachweis für die Akte.

Quellen: § 16a GwG, Verordnung (EU) 2024/1624 (EUR-Lex).

Dieser Beitrag dient der Information und ersetzt keine Rechtsberatung.