Das GwG für Immobilienmakler ist kein Randthema: Immobilien gelten als einer der wichtigsten Wege, illegales Geld in die legale Wirtschaft zu bringen. Deshalb zählt das Geldwäschegesetz Immobilienmakler ausdrücklich zu den Verpflichteten (§ 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG) — unabhängig von der Größe des Maklerbüros.
Wann gilt das GwG für Makler?
Immobilienmakler ist nach § 1 Abs. 11 GwG, wer gewerblich den Abschluss von Kauf-, Pacht- oder Mietverträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermittelt.
- Kauf: Die Sorgfaltspflichten gelten bei jeder Vermittlung. Zu identifizieren sind die Vertragsparteien des Kaufvertrags — also Käufer und Verkäufer —, sobald beide ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung haben (§ 11 Abs. 2 GwG).
- Miete und Pacht: Sorgfaltspflichten erst ab einer monatlichen Nettokaltmiete von 10.000 Euro (§ 10 Abs. 6 Nr. 2 GwG).
Zusätzlich gilt beim Immobilienerwerb seit 2023 ein Barzahlungsverbot: Der Kaufpreis darf nicht in bar, in Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen gezahlt werden (§ 16a GwG).
Ihre Pflichten im Überblick
| Pflicht | Vorschrift |
|---|---|
| Risikoanalyse des Maklerbüros erstellen und aktuell halten | § 5 |
| Interne Sicherungsmaßnahmen (Verfahren, Schulung, Zuverlässigkeit der Mitarbeiter, Hinweisgebersystem) | § 6 |
| Identifizierung der Vertragsparteien und Überprüfung der Identität | §§ 10–12 |
| Wirtschaftlich Berechtigten feststellen, Transparenzregister einsehen, Unstimmigkeiten melden | § 10 Abs. 1 Nr. 2, § 11 Abs. 5, § 23a |
| PEP-Status feststellen, verstärkte Sorgfaltspflichten | § 10 Abs. 1 Nr. 4, § 15 |
| Sanktionslisten prüfen (Bereitstellungsverbot) | EU-Sanktionsverordnungen |
| Aufzeichnung und Aufbewahrung mindestens 5 Jahre | § 8 |
| Registrierung bei der FIU (goAML) und Verdachtsmeldung | §§ 43, 45 |
Eine Vorlage für die Identifizierung finden Sie im Ratgeber GwG-Formular, die Risikoanalyse erklären wir unter Risikoanalyse nach GwG.
Aufsicht und Bußgelder
Die Aufsicht über Immobilienmakler liegt nicht bei der BaFin, sondern bei der nach Landesrecht zuständigen Behörde (§ 50 Nr. 9 GwG) — je nach Bundesland z. B. ein Regierungspräsidium, eine Bezirksregierung oder eine Landesdirektion. Diese Behörden führen Vor-Ort-Prüfungen durch und fordern Unterlagen an.
Bußgelder regelt § 56 GwG: bis 150.000 € bei vorsätzlichen Verstößen, bei schwerwiegenden, wiederholten oder systematischen Verstößen bis 1 Mio. € oder bis zum Zweifachen des wirtschaftlichen Vorteils. Bestandskräftige Bußgeldentscheidungen können zudem öffentlich bekannt gemacht werden.
Entscheidend bei jeder Prüfung durch die Aufsicht: Was nicht dokumentiert ist, gilt als nicht erledigt.
So unterstützt Sie KYCpruefung.de
- Käufer, Verkäufer und wirtschaftlich Berechtigte prüfen — jede Person in 30 Sekunden gegen EU- und UN-Sanktionslisten und die PEP-Datenbank, optional mit Adverse Media.
- PDF-Prüfnachweis für die Maklerakte — mit Datum, Ergebnis, geprüften Quellen, eindeutiger ID und QR-Code zur Echtheitsprüfung.
- Übersicht aller Prüfungen — jederzeit abrufbar, mit Hinweis, wenn eine Prüfung älter als 12 Monate ist.
- Preis pro Prüfung statt Abo — ab 0,90 € netto, ideal für Maklerbüros mit schwankendem Geschäft.
Die Identifizierung anhand des Ausweises, die Risikoanalyse und die internen Sicherungsmaßnahmen bleiben Ihre Aufgabe — den Screening-Teil nehmen wir Ihnen ab.